ÉVALUATION ENVIRONNEMENTALE DE SITE

Que ce soit dans le cadre d’une transaction immobilière, du refinancement d’une propriété ou encore d’un projet de développement immobilier, une évaluation environnementale de site est généralement demandée par les institutions financières afin d’être en mesure de correctement évaluer le risque du financement en question.  En effet, aucune institution financière se peut se permettre de prêter des sommes importantes à ses clients sans que le risque de contamination d’un terrain ne soit connu. Or, une propriété dont le sol ou l’eau souterraine est contaminée n’est visuellement pas toujours facile à identifier. Afin de connaître l’état du terrain, et donc sa valeur réelle, il faut donc avoir recours à une expertise reconnue.

Si vous prévoyez un refinancement ou une vente, l’idéal est de ne pas attendre à la fin du processus pour demander une évaluation environnementale. En effet, il faut généralement compter 3 à 4 semaines pour la réalisation d’une Phase I, ce qui aura pour effet de retarder la signature de l’acte de vente. Northex environnement est accréditée auprès de plusieurs institutions financières et pourra vous conseiller sur les démarches au niveau environnemental dès l’étape de la planification de votre transaction. Contactez-nous pour en savoir davantage.

DEMANDEZ UNE SOUMISSION

Couramment appelée étude de sol, elle a pour but de déterminer si les activités du site et du secteur (passées et présentes) ont pu entraîner une détérioration de la qualité du site et même une contamination de celui-ci. L’évaluation environnementale de site (EES), Phase I, recherche essentiellement des signes de pollution potentielle ou réelle. La méthodologie suivie pour l’évaluation environnementale / Phase – I répond à des exigences reconnues (Norme CSA-Z768-01 – Canadian Standards Association, Guide de Caractérisation des terrains du ministère de l’Environnement du Québec, Directives d’interprétation de la Phase – I de l’EES de la SCHL.

L’EES Phase I comprend l’évaluation et la publication des renseignements existants et pertinents recueillis à l’occasion de l’étude des dossiers, de la visite de la propriété et des entrevues. L’EES Phase I ne comprend pas, a priori, la réalisation d’activités de mesurage, d’échantillonnage, d’analyse ou de restauration. Nos évaluations environnementales comportent les quatre étapes suivantes :

1) La recherche documentaire (titres des propriétés, plans, photographies aériennes, archives de la Ville);
2) L’inspection du site;
3) Les entrevues et enquêtes;
4) La production d’un rapport écrit.

La recherche documentaire

Cette première étape consiste à examiner les documents et les dossiers concernant le site afin d’en établir l’historique. Il s’agit d’identifier les activités qui auraient pu contribuer à sa contamination.

L’inspection du site

Cette deuxième étape consiste à inspecter l’ensemble du site, afin de détecter la présence réelle ou potentielle de contamination. L’inspection inclut également, dans le cas d’un terrain avec bâtiment, la vérification des chambres mécaniques et électriques ainsi que les aires de services communes. L’usage actuel ou antérieur de réservoirs souterrains ou hors terre ainsi que toute autre structure pouvant offrir un certain potentiel de contaminant fait l’objet d’inspection.

La visite des lieux comporte également la revue des activités et des opérations effectuées sur le site, générant ou requérant des matières ou produits dangereux. Le ou les immeubles sont inspectés de façon à déceler la présence potentielle de produits dangereux utilisés dans la construction, tels que l’amiante, la mousse isolante d’urée formaldéhyde (MIUF), ou en usage sur le site tels les biphényles polychlorés (BPC), les solvants organiques, les pesticides, etc.

Le voisinage est également examiné afin de déceler toute activité ou installation susceptible d’affecter le site par migration de produits dans le sol, par écoulement de surface ou par rejet dans l’atmosphère.

Les entrevues et enquêtes

Cette étape comporte des entrevues ou enquêtes auprès des personnes pouvant avoir des informations relatives aux conditions environnementales du site. Les propriétaires actuels ou antérieurs et les personnes familières aux lieux et aux installations sont interrogés. Les organismes gouvernementaux (provincial et municipal) ainsi que les firmes ayant réalisé des travaux sur le site par le passé sont également consultés. Les sociétés historiques ayant de l’information sur l’historique de la Ville et du site à l’étude peuvent également être interrogées.

Production d’un rapport écrit

Chez Northex, ce sont des experts dûment accrédités du MDDELCC qui interprètent les renseignements et données de base existants, recueillis à l’occasion de visites de terrains, d’entrevues ou d’études de dossiers et archives. Ces professionnels vérifient si les utilisations ou activités précédentes ou actuelles ont pu avoir une quelconque incidence environnementale sur le terrain; finalement dans son rapport, ils portent un jugement sur la qualité environnementale du site.

Quand l’évaluation environnementale de site Phase 1 indique qu’il y a un risque (ou risque potentiel) de contamination pouvant affecter la qualité environnementale d’un site, l’évaluation environnementale de site – Phase 2 est nécessaire.

Des échantillons de sols et/ou d’eaux souterraines sont prélevés à des endroits stratégiques. Ils sont ensuite analysés en laboratoire afin de déterminer s’il y a vraiment la présence de contaminants et, dans lequel cas, si leurs concentrations excèdent les limites permises.

Les techniques d’échantillonnage varient selon la matière à prélever, l’accès au site, la profondeur de l’échantillonnage voulue, les structures en place, etc. Par exemple, une foreuse et/ou une pelle excavatrice sont souvent utilisées

À l’examen des résultats de la Phase 2 de l’évaluation environnementale de site, le personnel qualifié de Northex pourra informer les intervenants de la nécessité ou non d’une réhabilitation du site.

Lorsque qu’une réhabilitation est nécessaire, une Phase 3 d’une étude environnementale de site peut être souhaitable et consiste principalement à recueillir plus de données afin de préciser l’étendue de la contamination. Ce complément d’étude se base sur les résultats de la Phase 2. Les types de sols, les structures en place, le sens de l’écoulement de l’eau souterraine et plusieurs autres facteurs définissent la propagation des contaminants. Les connaissant, une nouvelle série d’échantillons stratégiquement localisés est prélevée, des analyses additionnelles sont effectuées avec les nouveaux échantillons ainsi qu’avec ceux prélevés dans la phase précédente.

Cette nouvelle étude permet d’évaluer avec plus de précision l’étendue de la contamination et la quantité de sol affecté par des contaminants et d’estimer les coûts d’une phase de réhabilitation.